中鋼網(wǎng)分析:我國保障房建設(shè)能推高鋼材價格嗎
一、保障房建設(shè)的內(nèi)涵及意義
“十一五”期間，我國以廉租住房、經(jīng)濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。通過各類保障性住房建設(shè)，五年間，全國1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決。保障性住房的建設(shè)，首先可以改善城市低收入居民的居住條件，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要的意義;其次，加快建設(shè)保障性住房，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有強烈的帶動效應(yīng)，可以拉動鋼材、水泥、鑄鐵等產(chǎn)業(yè)消費量;再次，加快建設(shè)保障性住房，還未今后擴大消費創(chuàng)造了有力條件，有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴大消費。
保障性住房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟適用住房，也包括一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)改造、游牧品定居工程。
性質(zhì)特點土地來源資金來源適用人群
廉租房租賃免費中央或地方政府城市農(nóng)民工
經(jīng)濟適用房出售免費或低價開發(fā)商中低收入家庭
限價房出售招、拍、掛開發(fā)商中低收入家庭
公租房租賃一般為劃撥地方政府新畢業(yè)大學(xué)生
二、保障房建設(shè)對螺紋鋼生產(chǎn)的帶動作用
“十二五”期間，政府計劃建設(shè)3600萬套保障性住房,比“十一五”同比增長220%。其中2011年計劃新開工1000萬套,考慮到保障性住房對穩(wěn)定房價,解決民生,調(diào)節(jié)收入分配的作用,以及其定位已經(jīng)上升為衡量地方政府業(yè)績的量化指標,我們認為今年保障性住房建設(shè)的執(zhí)行情況將有較好的保證。
2011年1000萬套保障性住房所需線螺產(chǎn)量為2700-3240萬噸
保障性住房建設(shè)消耗的鋼材主要有螺紋、線材、圓鋼等建筑鋼材，而且需求量很大。據(jù)統(tǒng)計一般高層建筑每平方米用鋼80公斤左右;多層建筑每平方米用鋼50-60公斤;6-8層的小高層住宅每平方米的耗鋼來那個在58-65公斤之間。我們?nèi)绻y(tǒng)一用每平米用鋼量在60公斤左右，每套面積按50-60平方米來粗略測算，1000萬套保障性住房的確能夠帶動建筑用鋼需求，預(yù)計能達3000萬~3600萬噸，3600萬套保障房總用鋼量在10800萬噸-12960萬噸左右。由于房地產(chǎn)用鋼中的90%為螺紋鋼和線材，2011年千萬套保障性住房所需線螺產(chǎn)量為2700-3240萬噸。2009年保障性住房完成率58.82%，2010年完成率63.79%，為了保證2011年保障房建設(shè)目標的完成和落實,中央將實行保投入(多方籌資)、保用地(單列計劃)、保質(zhì)量(強化監(jiān)管)、保落實(約談問責)四大舉措，鑒于今年方的努力和執(zhí)行力度，截止至2011年7月，保障性住房開工率達72%，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住建部相關(guān)人員指出，今年10月底前，要有1/3的項目做到主體基本完工，1/3的項目進入地上施工階段，1/3項目進入基礎(chǔ)施工階段。據(jù)此，預(yù)計完成率將達到70%左右，按此測算，2011年保障性住房實際所需線螺產(chǎn)量為1890-2268萬噸。
圖1：2009-2011年保障性住房完成情況
2011年保障性住房所需線螺產(chǎn)量占年產(chǎn)量的比例為7.56%-9.07%
從年度產(chǎn)量來看，2009和2010年我國線螺產(chǎn)量總和分別為21903萬噸與23681萬噸，增速為8.1%。受節(jié)能減排和淘汰落后產(chǎn)能政策的壓制，估計2011年線螺產(chǎn)能增速將進一步放緩，基本與粗鋼產(chǎn)量增速同步，增速在6%左右，達到25000萬噸。
從而可以得出，2011年千萬套保障性住房所需線螺產(chǎn)量占總產(chǎn)量的10.8%-12.96%，如果考慮到可能僅有70%保障性住房能夠完工，則2011年保障性住房實際所用線螺數(shù)量占總量的比例約為7.56%-9.07%。
三、預(yù)計保障性住房建設(shè)對鋼材的需求在下半年釋放
根據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2011年上半年，全國1000萬套保障房的開工率達到了56.6%，住建部規(guī)定今年保障性住房建設(shè)9月底以前完成全年目標的60%，11月底之前完成100%。同時考慮到地方政府分解保障性住房建設(shè)任務(wù)，以及土地和資金逐步到位的情況，未來2-3個月其他項目將陸續(xù)開工。隨著保障性住房開工力度的加大，下半年建筑用鋼需求有望得到提振。
圖2：2011年上半年全國主要城市保障房開工情況
首先，資金來源方面，前期6000億保障性住房缺口有所緩解。根據(jù)測算，開工1000萬套保障房所需投資約1.3萬億。其中財政部的政策性補助有1000億，國開行貸款額也可能超過1000億，除此之外，地方政府的市政債大約可以籌措2000億，住房公積金和土地出讓金凈收益的一部分也將作為保障房投資。而社會資本參與也是不可忽視的力量。
發(fā)改委制定的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》明確允許投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券籌措資金?！锻ㄖ贩Q，企業(yè)債券具有期限長、利率低的優(yōu)勢，是保障性住房項目市場融資的較好工具。為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》進行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。發(fā)改委允許投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，保障房建設(shè)專項融資的瓶頸已經(jīng)突破。二線城市如天津，不僅針對特定保障房項目成立了私募股權(quán)投資基金;還成立了國內(nèi)首個保障住房建設(shè)投融資平臺—天津市保障住房建設(shè)投資公司;并與國開行、社保基金等簽訂了貸款協(xié)議，用于保障房建設(shè)。相對多元化的融資渠道是保障房建設(shè)進度的保障。
其次，保障性工程的帶動。2011年保障性住房1000萬套，新增數(shù)目為420萬套，明年保障性工程投資將達到1.4萬億元，固定資產(chǎn)投資的增加對于鋼材需求來說將會起到很大的利好作用。在宏觀經(jīng)濟下滑時，保障房建設(shè)僅能起到對沖其他投資下降的作用，但由于全球經(jīng)濟的不確定性，下半年貨幣政策或采取“定向?qū)捤伞狈绞剑绻潭ㄙY產(chǎn)投資的其他方面保持穩(wěn)定，保障房需求將作為增量，構(gòu)成改善鋼材供需的利好因素，有利于鋼材價格的抬升。
圖3:2009-2011年保障性住房建設(shè)投資額
再次，保障性住房建設(shè)的工期因素。房屋建筑項目的基本建設(shè)程序是從項目立項、規(guī)劃選址、勘察、建筑設(shè)計到組織施工，通常需要半年以上的時間。盡管各地對保障性住房項目大都實施了簡化審批的綠色通道，但一般也需要3至6個月。因此，今年一季度，大部分保障性安居工程項目都處于項目的前期準備，只有少數(shù)準備充分的項目和去年儲備的項目才可能早期開工建設(shè)，而多數(shù)項目要在二季度和下半年集中開工。而且，由于房地產(chǎn)建設(shè)略帶有季節(jié)性，夏季高溫過后，保障性住房建設(shè)的力度會進一步加大，需求得以放大，推動鋼價上行是大概率事件。
最后，保障性住房建設(shè)將有望充分彌補商品房開工建設(shè)的放緩。在限購令的影響下，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和開工情況都會有所放緩，而商品房建設(shè)活動的下降能夠得到保障性住房建設(shè)的充分彌補。2011年計劃建設(shè)1000萬套保障房，如果按平均每套60平米計算，全年新開工面積將會達到6億平米。2011年1-7月，2011年1-7月商品房新開工面積11.52億平米,同增24.9%，施工面積累計42.42億平米,同增30.8%。可以看出1000萬套保障房按72%的開工率計算，開工面積為4.32億平米，占同期商品房新開工面積的37.5%。在開發(fā)商投資熱情冷卻的情況下，6、7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、施工面積均保持較高的增長率，保障房投資和建設(shè)的跟進，在一定程度上給予了較強的支撐。
圖4：2010年、2011年2月-7月房地產(chǎn)新開工面積走勢比較圖
四、螺紋鋼近期走勢分析
千萬套保障性住房建設(shè)對螺紋鋼的帶動作用毋庸置疑，但是近期的利空因素也對螺紋鋼后期走勢增添了不確定性：
近期美債危機、歐債危機、標普下調(diào)美國長期主權(quán)信用評價，輪番打擊期貨市場，對螺紋鋼的短期走勢有較大影響，從8月4日至今，期螺主力合約RB1201跌幅區(qū)間達385點，周線圖已走壞。同時，8月9日公布的CPI、PPI雙雙創(chuàng)下新高，資金難言放松，加息預(yù)計增加，宏觀上也不樂觀。國家對商品房的調(diào)控不斷加碼、保障性住房對商品房短時間的擠出效應(yīng)、以及保障性住房所占用鋼比重較低等因素都制約了保障性住房對鋼價的影響幅度。
從期螺盤面上來看，在期貨市場暴跌的時候，期螺總是金屬期貨中最抗跌的。隨著保障房建設(shè)的陸續(xù)開工，供需狀況的好轉(zhuǎn)，旺季的到來，螺紋鋼有望重新延續(xù)震蕩向上趨勢。但是在外圍市場不確定性增強的情況下，螺紋鋼或難有大幅上漲走勢。另外，需關(guān)注美聯(lián)儲可能推出的QE3對期螺的影響。
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